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dimanche 17 décembre 2017
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Ventes et acquisitions

Les diagnostics obligatoires lors d’une vente

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur a l’obligation de fournir un certain nombre de documents qui doivent être annexés à la promesse de vente ou à défaut annexé à l’acte de vente.

Ces documents techniques ont pour but d’informer le futur acheteur sur les éléments essentiels du logement tels que le gaz, l’électricité, la présence de termites, de plomb ou même d’amiante.
Ils permettent également à l’acquéreur d’évaluer les risques pour la sécurité et la santé des particuliers et d’étudier les éventuels travaux à réaliser.
Ainsi l’acquéreur achète en connaissance de cause, sans risquer de découvrir postérieurement à la vente des dommages affectant gravement le logement.

Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :

  • Le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
  • L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
  • L’état de l’installation intérieure de gaz naturel si celle-ci a plus de 15 ans ;
  • Dans certaines zones, l’état des risques naturels et technologiques ;
  • Le diagnostic de performance énergétique obligatoire pour tous les logements (parties privatives)

Ces diagnostics doivent être effectués par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié et assuré pour cette mission.

Sanction en l’absence d’un document obligatoire

L’absence d’un document obligatoire engage la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés en cas d’apparition d’un dommage ou d’un risque quelconque. L’acheteur pourra alors demander au juge l’annulation de la vente (restitution du prix et du logement) ou la réduction du prix de vente.

Attention : pour la vente de logements en copropriété, la loi Carrez impose aux vendeurs le mesurage de la surface exacte du bien vendu dans l’avant contrat ou dans le contrat définitif.
Si aucune superficie n’est mentionnée, l’acheteur aura le droit de demander la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de la vente.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur aura le droit d’exiger une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface.

Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain est un droit reconnu à la commune d’acquérir un bien lorsque ce bien est sur le point d’être vendu par ses propriétaires.

Quand le propriétaire vend un immeuble (immeuble au sens large du terme, c’est-à-dire terrain, maison ou immeuble au sens courant), et avant même que la vente ne soit conclue, la commune doit en être informée pour pouvoir, si elle le souhaite, utiliser son droit de préemption. Si elle ne préempte pas, la vente aura lieu entre le vendeur et l’acheteur.

Grâce au droit de préemption urbain, une commune peut ainsi acquérir des propriétés dont elle a besoin pour mener à bien ses projets d’aménagement et pour satisfaire les besoins en matière de logements ou d’équipements publics.

Comme le précise le Code de l’urbanisme, le droit de préemption ne peut être exercé qu’en vue de réaliser, dans l’intérêt général, « des actions ou opérations d’aménagement destinées à mettre en œuvre une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de permettre la restructuration urbaine, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. »

La commune de Torcy dispose d’un droit de préemption urbain (D.P.U.) simple couvrant l’ensemble du territoire communal, et un droit de préemption renforcé (D.P.U.R.) pour certaines parcelles. Contrairement au D.P.U., le D.P.U.R. est un droit de préemption instauré sur des immeubles en « copropriété verticale ».

Lire : Délibérations instaurant ces différents droit de préemption

Voir : Carte du D.P.U simple et du D.P.U renforcé

La procédure de préemption

Lorsqu’un propriétaire torcéen souhaite vendre son bien, la commune doit être informée du projet de cession du bien par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).

Télécharger : Formulaire de la DIA 

C’est généralement le notaire effectuant la vente qui sera chargé d’envoyer cette déclaration à l’unité Urbanisme de la mairie de Torcy qui dispose d’un délai de deux mois (à compter de la date de présentation de la déclaration) pour rendre sa décision.

Il y a deux types de décision :

  • La non-préemption : la mairie décide de ne pas exercer son droit soit en notifiant sa décision au notaire ; soit en gardant le silence pendant les deux mois. Dans ces deux cas, le vendeur est libre de vendre à son acquéreur.
  • La préemption : Le maire signifie au demandeur qu’il entend exercer son droit de préemption. La commune va préempter soit au prix indiqué dans le DIA et la vente est conclue immédiatement ; soit le prix proposé par la commune est différent de celui indiqué dans la DIA. Le vendeur sera alors libre d’accepter ce nouveau prix, de le refuser ou de retirer son offre de vente. En cas de désaccord sur le prix, c’est le juge de l’expropriation (Président du Tribunal de Grande Instance) qui fixera le « juste prix ».

Sanction d’un défaut d’information de la vente à la commune

Il est important de noter que le défaut de déclaration à la commune pour un bien soumis au droit de préemption peut entraîner la nullité de la vente.